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刚刚，
厦门首场土拍落槌！
思明区地块成厦门首个百亿地王
也是厦门新晋单价地王
↓↓↓
上海泰鸣以.55亿元竞得思明P01地块，
成交楼面价元/㎡，
溢价率43.8%！
01
土拍过程一览
终于！在第二季度的今天（4月22日），厦门迎来了年内首场土拍！公开出让思明区、翔安、海沧三幅优质宅地。本次拍卖不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。
思明P01地块
地块位于思明区03-11片区云顶中路与莲前路交叉口西南侧，土地面积.平方米，计价建筑面积平方米，起拍楼面价元/平方米，起拍总价72亿元。
该地块共吸引14家房企参与竞拍：中骏、建杭、平安、中海、旭辉、金茂、国贸、建发、首开、绿城、厦门衡耀、汇成、华发。
暌违10年思明区再供地，稀缺资源自然引得房企“厮杀”，来看看现场情况：
第一次报价88号中骏，直接90亿！5分钟后......67号，报价,楼面价元/平不到10分钟后...
88号中骏报价93亿，元/平！
厦门双料地王已定！
激烈程度超乎想象！！15分钟后...6号泰鸣报价95.25亿，元/平78鑫万豪，95.4亿半小时后...6号报价98亿！78号，98.25亿，楼面价破4.8万！50分钟后，6号报价，亿元！！厦门首个百亿地王诞生！...
一小时后，6号.4亿元，楼面价破5万！
...
经过几百轮、一个多小时的激烈竞拍后
终于见分晓↓↓↓
上海泰鸣以.55亿元竞得思明P01地块，成交楼面价元/㎡，溢价率43.8%！刷新厦门土地总价和单价记录！
值得注意的是，根据土拍公告，思明区P01地块宗地内商品住房的销售均价不得超过元/平方米。
集美地块和翔安地块的拍卖结果
稍后，
我们评论区见！！
02
观点分析
1、三幅优质地块上架，意在提振市场
不难发现，此次出让的三幅宅地，资质极为优越。业内认为，优质宅地的出让，有助于市场加快走出疫情的阴霾，同时满足了当下的市场热度需求，有利于保持房价稳定，吸引房企入局。
尤其是P01地块，是10年内思明区唯一拍卖的“宝藏地块”，珍稀程度不言而喻；集美区地块则是地铁上盖物业；翔安地块毗邻双十中学翔安校区、实验小学翔安校区、科技中学翔安校区，未来将是“名校跨岛”的直接受益者。
厦门均和评估公司董事长王崎表示未来很看好翔安潜力：“现在翔安的GDP超过同安，翔安要建设厦门的浦东，必须大量供地，大量吸引人才入驻，翔安才可以在未来四五年中快速发展。跨岛发展才可以更加均衡。”
厦门新景祥总经理张建：“目前这个阶段，开发商资金压力还是比较大的，对于后市也还是保持谨慎态度，当然，此时确实是进行土储结构性更换的好时机。”
2、思明区地块轻松称王！引十余家房企厮杀
两年以来，厦门岛内曾出让5幅宅地，均位于湖里区。从已经开售的中骏天宸和建发玺樾来看，都可以称得上逢开必罄，热度十足。
作为厦门主要城市封面，思明区无疑比湖里区更加炙手可热。入驻思明区，不仅可以让开发商布局岛内核心，跻身厦门楼市“第一梯队”，同时也能取得热销、扩大市场占有率。
但是，地块的拍卖门槛也极高：项目销售价格不能超过元/㎡，而且，思明区P01地块建筑面积体量超20万方，竞拍起始价就高达到72亿元，是历年最高，给房企造成的资金压力不小。
如此高的起拍价，也决定了思明区地块成交总价轻松称霸厦门。第一轮竞拍，总价已经超原总价冠*保持者（建发湖里P05地块，75.25亿）。
不仅如此，思明区地块成为最新单价地王，超越此前记录（中骏枋湖P01地块，楼面价45元/平）。
厦门均和评估公司董事长王崎：思明区地块位置很好，周边配套成熟、交通便利，大家都喜欢。优质地块的出让对市场打鸡血有很大作用。思明区十年一拍，好地拍出好的价格，对二手房市场也会有提振作用。
百亿地王诞生，王崎认为，但这宗地因为未来建成之后被限价出售，现在土地竟卖到5万多的楼面价，再扣除设计、建安、装修成本、资金利息、税金、销售等成本，利润已经有限，但还不至于亏卖，比起岛外30余宗高价地王的囧境，还是很好的。
“但是地价很高，对接下来思明区拆迁成本也有很大的压力。”王崎说道。
03
地块评测
岛内农科所地块
时隔十年思明区再出超优质地块
P01地块位于思明区云顶中路与莲前路交叉口西南侧，土地面积平，计容建面20.46万平，起叫价72亿元，起拍楼面价元/平。地块自带幼儿园，周边规划中小学配套！地块可允许竞得人分三期建设，拿预售，首期销售的建筑面积应不少于5万平方米，销售均价不得超过7.08万/平。该地块也是思明区时隔十年之后，首次公开出让的唯一一幅住宅用地。据了解，该地块为原农科所地块。近东芳山庄BRT，毗邻瑞景商圈和忠仑公园，北侧为禹洲云顶国际小区（二手房价在6万+/平），西侧为云顶学校，临近厦门外国语学校瑞景分校。地块南侧为云顶山，具备一定的生态景观资源优势，可实现推窗见绿。区域内配套完善，路网发达，生活氛围浓厚。
优势：地块位于寸土寸金的思明区，地段优越，各类公建配套较为成熟，片区居住氛围浓厚，教育和医疗资源优质，自带天然景观加持。可谓是近年厦门土拍出让中数一数二的超优质地块。
劣势：出让地块面积较大，起拍金额达72亿，对开发房企的资金实力要求高。机遇：一方面，本次出让的岛心大体量优质地块，对想要打造区域规模和影响力的房企，是个不可多得的机会。另一方面，今年思明区加快莲前街道何厝岭兜、泥窟片区旧村改造，城市面貌焕然一新。而地块位于思明区莲前片区的核心地段，享受城市发展的利好。在拆迁大潮里，思明区泥土变*金，或将释放新一波的购买力。挑战：周边二手房众多，居住氛围浓厚，其中，禹洲云顶国际二手房报价元/平方米。地块受到7.08万/平的限售价要求，后期开发成什么产品，如何在竞品林立的市场下实现高盈利是一个比较大的挑战。翔安石厝地块
与实验小学翔安校区一路之隔
XP01地块位于翔安南部新城洪钟大道与城场路交叉东北侧，出让面积.㎡，总建面积㎡，计价建筑面积㎡，起拍楼面价元/㎡，起拍总价万元。地块分两期建设，申请预售证、并对外公开销售。首期公开销售的建筑面积应不少于总建的50%。地块坐落在翔安区翔安南部新城片区，紧邻厦门实验小学翔安校区（在建），未来片区内还将形成从幼儿园到高中一站式优质教育资源集群。地块北侧米处规划有地铁3号线翔安行*中心站，未来公共交通出行条件将更为便捷。优势：地块周边学区资源丰富，与实验小学翔安校区近一路之隔，双十中学翔安校区（初中部、高中部）也在米内，两校均是岛内老牌名校的岛外直属校区，未来优质的教育资源将是项目的一大卖点。劣势：地块周边无大型商业配套，较为荒凉，另外，地块内有高压线经过，后期将埋入地下。机遇：地块所在片区周边的澳头特色小镇、东部体育会展新城、临空产业经济区等新兴板块正在崛起，并与翔安南部新城形成联动发展之势，未来发展前景可期。
挑战：片区已聚集了世茂、国贸、融创、融侨、住宅、IOI、保利、中南、首创等大型开发企业的住宅项目，未来居住氛围将有较大提升。目前片区新房在售均价3.6-3.8万/平，竞争激烈。
集美JP02地块
坐享集美新城千亿配套，双地铁加持
JP02地块位于杏锦路与杏林北路交叉口南侧董任站北侧，为地铁1号线杏锦路站地铁上盖项目。地块出让面积.㎡，总建面积㎡，计价建筑面积：㎡，起拍总价75万元，起拍楼面价普通住宅1元/㎡。地块要求12个月内一次性申请预售证，并对外销售。
JP02地块位居集美新城核心区门户地带，集良好区位、醇熟商业、双地铁的利好加持，周边有多家大牌房企进驻，居住氛围已较为浓郁。地块东侧紧邻厦门最大的园林生态景观项目——园博苑，地块南侧有JP02地块由厦门国贸地产与中交地交联合体（地价2.5万/平），地块西侧1公里处设有地铁6号线（在建）董任站，未来可实现与同安新城、集美新城、马銮湾新城各板块的快速联通。同样是地铁上盖住宅的项目——住宅水晶地铁公元，新沿线天境云著均计划在近期入市。优势：地块位于集美新城，享受千亿集美新城的共建配套，地铁上盖的住宅社区，楼下就是地铁站，未来社区出行无忧，双地铁将成项目的一大卖点。劣势：地块较小，除了住宅地块，还有建平的租赁公寓，平商业，实际商品住宅面积仅3.5万平。对拿地房企来说，虽然住宅楼面价1.8万/平，但隐形楼面价高，难以实现溢价。另外，由于是地铁上盖的建筑，地块规划设计有一定限制，需和地铁部门做相关配合。
机遇：地块西北侧约3公里处，已引医院——医院，未来地块所在片区的医疗配套条件将得到进一步提升。地块西侧的杏林老工业片区进行提升改造工作，未来地块周边的居住品质有望得到进一步提升。
挑战：目前，地块所在区域已聚集了国贸天峯、中航城国际社区、华润橡树湾、国贸天悦、龙湖春江郦城、IOI园博湾、住宅园博1号等众多高品质住宅项目。周边二手房价格已基本在3.7万/平左右，国贸天峯新盘在售价格3.85万/平。片区竞争激烈，对住宅产品的差异化提出较高要求。
文/厦门乐居
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